在大溫哥華及菲沙河谷買樓

在卑詩省買樓有一套明確的法律流程，開始之前先弄清楚，能在每一步省錢省心。AG. Song，Pacific Evergreen Realty Ltd.（太平洋長青地產）的持牌 REALTOR®，為大溫哥華及菲沙河谷的買家提供代理——市場分析、社區比較、出價策略到成交談判——國語、粵語及英語。本指南講清住宅的完整流程、卑詩省適用的法律要求，以及商業購買有何不同。

從第一次洽談起就有一條規則：在實質討論某套具體房產之前，AG. Song 會先出示 BCFSA《交易服務代理披露》（DORTS）表格，說明您是受代理的客戶，還是無代理的一方。卑詩省城市市場禁止雙重代理——AG. Song 只代理您或對方，絕不同時代理雙方。

住宅買樓流程（逐步）

1. 代理與 DORTS。審閱披露表格，確定 AG. Song 如何代理您。
2. 按揭預批。貸款機構或經紀按聯邦壓力測試核定您的資格並鎖定利率，在睇樓前先劃定實際預算。
3. 睇樓與比較。把社區、校網、交通、分契附例與分區，對照您的需求清單來比較——而不只是看放盤照片。
4. 出價與談判。書面出價載明價格、訂金、交割日期與條件（通常包括融資、驗樓、文件審閱與保險）。
5. 撤銷期。大多數住宅在接受出價後，有 3 個工作天可按 0.25% 費用撤銷——見下方法律要求。
6. 盡職調查與解除條件。驗樓、確認融資、審閱分契文件、查冊。條件以書面解除；訂金進入經紀行信託賬戶。
7. 交割。律師或公證人在土地業權處登記業權轉移，申報物業轉讓稅並放款。
8. 收樓。通常在交割後一到三天——您拿到鎖匙。

融資與聯邦壓力測試

受聯邦監管的貸款機構，必須按「合約利率 + 2%」與 OSFI 規定的最低合格利率兩者中較高者來審批您的資格（來源：OSFI Guideline B-20 及未投保按揭最低合格利率；查閱於 2026-06-12）。換句話說，實際能借到的，往往比放盤利率看起來要少——這正是先預批、再睇樓的原因。預算也別只算按揭：卑詩省的成交雜費通常在成交價之外再加幾個百分點，其中以下文的物業轉讓稅為大頭。

卑詩省住宅買家的法律要求

買家撤銷期。自 2023 年 1 月起，卑詩省大多數住宅的買家，可在接受出價後 3 個工作天內撤銷，向賣方支付成交價 0.25% 的撤銷費（來源：BCFSA, Home Buyer Rescission Period；查閱於 2026-06-12）。此權利不能以合約放棄。

物業轉讓稅（PTT）。在土地業權處登記時繳納。下表為卑詩省政府公佈的一般稅率（來源：卑詩省政府 Property Transfer Tax；查閱於 2026-06-12——依賴前請在官方頁面核對目前稅率與門檻）：

首次置業及新建房買家，可能符合全額或部分 PTT 豁免，門檻由省府不時調整（來源：卑詩省政府 First Time Home Buyers' Program；查閱於 2026-06-12——請在該頁核對目前門檻）。海外實體在卑詩省指定地區購買，可能另需 20% 的額外物業轉讓稅（來源：卑詩省政府 Additional Property Transfer Tax；查閱於 2026-06-12）。

GST。5% 聯邦 GST 一般適用於新建或大幅翻新的住宅；多數二手住宅免徵。部分新房購買可申請回扣——落實前請與律師或會計師確認您的情況。

身份核實（FINTRAC）。加拿大反洗錢法要求地產專業人士核實每位客戶的身份並記錄交易（來源：FINTRAC 房地產行業義務；查閱於 2026-06-12）。請準備好政府簽發的身份證件——這既保護您，也維護交易的誠信。

訂金。訂金由經紀行（Pacific Evergreen Realty Ltd.）依《房地產服務法》存入信託賬戶，絕不由經紀個人保管。

分契與新建房購買

卑詩省的公寓與聯排別墅通常是受《分契物業法》管轄的分契物業。解除條件前，審閱 Form B 資訊證明、折舊報告、附例、會議記錄與儲備金——它們能揭示特別攤款、出租與年齡限制，以及未來的大型工程（來源：卑詩省政府 Strata Housing；查閱於 2026-06-12）。AG. Song 會在每位分契買家出價確定前，一起審閱這些文件。

持牌建築商的新房帶 2-5-10 房屋保修——勞工與材料 2 年、建築外殼 5 年、結構 10 年（來源：BC Housing 新房與房屋保修；查閱於 2026-06-12）。樓花合約另有一層：發展商披露聲明、訂金結構與轉讓條款，簽字前都值得律師審閱。

交割日 — 律師或公證人做甚麼

卑詩省採用 Torrens 業權登記制度：業權以土地業權及測量管理局（LTSA）的登記冊為準（來源：LTSA；查閱於 2026-06-12）。交割當天，律師或公證人查冊以排查業權負擔與留置權、登記業權轉移與按揭、申報物業轉讓稅、按買賣雙方調整房產稅與水電費，並放款。收樓——也就是您真正拿到鎖匙的那天——通常在一到三天後，好讓賣方在款項到位後有時間搬出。

買商業物業 — 規則有何不同

AG. Song 也代理區內的商業與投資買家——零售舖位、寫字樓單位、綜合用途樓宇及小型工業。法律框架有幾處不同。聯邦對非加拿大人購買住宅的禁令，不適用於商業物業——這對一些在兩類資產間比較的客戶很關鍵。物業轉讓稅仍按一般稅率，但首次置業豁免不適用。GST 通常適用於商業交易——已註冊 GST 的買家常自行評稅，而非付給賣方，這是請會計師把關的結構問題。

盡職調查也更廣：與市政確認分區與許可用途、必要時做環境場地評估、審閱現有租約與 estoppel 證明、建築狀況與車位比例。融資也不同——商業貸款通常要求更高首期與貸方指定估價，且買家撤銷期不適用。出價、條件、經律師交割的大順序雖然熟悉，但每一項清單內容都不一樣。請盡早開始洽談，好在出價前就把合適的專業人士（律師、會計師、環境顧問、貸款機構）安排到位。

買家常見問題

本頁為卑詩省買樓流程的一般資訊，非法律、稅務或財務意見。請以上述官方來源的最新稅率、門檻為準，並就您的資格諮詢自己的律師、會計師與貸款機構。